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Les Investisseurs 4.0

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De : Paco Debonnaire
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Les Investisseurs 4.0 est le podcast pour celles et ceux qui ont du capital à allouer, mais peu de temps pour se tromper.

À 40 ans, on n’investit plus comme à 25.

Le capital compte, mais le temps, l’attention, la liquidité et la capacité à changer d’avis aussi. Et les erreurs deviennent plus coûteuses.

Chaque semaine, j’échange avec des investisseurs, entrepreneurs, dirigeants, opérateurs et experts pour comprendre comment ils prennent leurs décisions lorsque l’information est imparfaite et que le risque est réel.

Immobilier, marchés, entreprises, financement, allocation, risque : autant de terrains pour répondre à une même question :

Quelles décisions prendre aujourd’hui pour créer le plus d’options pour demain ?

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Épisodes
  • 313 - L’immobilier locatif est-il mort ?

    313 - L’immobilier locatif est-il mort ?
    Oct 22 2026
    Reçois ma lettre hebdo pour mieux décider où engager ton capital, ton temps et ton énergie --> investisseurs40.com/mmTelecharge mon simulateur de projet locatif : http://investisseurs40.com/projetloc-- Résumé de l'épisode L’âge d’or de l’immobilier locatif est-il derrière nous ? Entre la hausse des taux, les difficultés de financement et les changements fiscaux, beaucoup d’investisseurs hésitent à se lancer ou à poursuivre leurs acquisitions.Robin Eldin, lui, continue d’acheter.Ancien aide-soignant, investisseur depuis 2010 et cofondateur de ProjetLocatif, il a progressivement construit, seul puis avec des associés, un patrimoine de près de 40 immeubles et 200 lots. Aujourd’hui, il explique rembourser environ 500 000 euros de capital par an sur ses crédits immobiliers.Mais derrière ces chiffres, sa stratégie peut surprendre : privilégier la location nue longue durée, accepter des rentabilités moins spectaculaires et choisir des projets suffisamment simples pour pouvoir recommencer.Dans cet épisode, on revient sur les leviers qui lui ont permis d’avancer malgré les refus bancaires, les limites de sa capacité d’emprunt et les contraintes de gestion. Avec une question en fil rouge : comment continuer à construire du patrimoine quand le contexte semble moins favorable ?On décortique ensemble :Pourquoi la recherche de rendements toujours plus élevés peut finir par bloquer tes acquisitionsLa différence entre le cash-flow disponible chaque mois et le patrimoine constitué grâce au remboursement du capitalComment présenter ses projets aux banques, trouver les bons interlocuteurs et construire une relation dans la duréeLes moyens qu’il a utilisés pour reconstituer de l’apport : activité entrepreneuriale, reventes, rachat à soi-même et opérations de marchand de biensLe rôle des associations pour réunir des compétences, des moyens financiers et du tempsSon choix des villes moyennes, des T2 et T3 et de la location longue duréeL’importance de la délégation pour préserver sa capacité à investir sans se créer un deuxième emploiSon utilisation de l’intelligence artificielle pour rechercher des biens et suivre son patrimoineOn parle aussi des fausses bonnes affaires : un bien off market n’est pas forcément intéressant, une grosse négociation ne garantit pas un bon achat et réaliser soi-même les travaux peut coûter plus cher qu’on ne le pense.Robin partage également les difficultés de son parcours : financements refusés, projets trop chronophages et nécessité de revoir son organisation à mesure que son parc grandit.Un échange concret pour prendre du recul sur le marché, questionner tes critères d’investissement et réfléchir à la stratégie que tu peux tenir sur le long terme.Bonne écoute 🎧 !Et si cet épisode t’a plu à le partager autour de toi : c’est précieux pour faire connaître le podcast. -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans fauteSuis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire ⭐⭐⭐⭐⭐ inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;)Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
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    1 h et 27 min
  • 314 - Private equity : ce que les chiffres ne te disent pas

    314 - Private equity : ce que les chiffres ne te disent pas
    Oct 29 2026
    Reçois ma lettre hebdo pour mieux décider où engager ton capital, ton temps et ton énergie --> investisseurs40.com/mmTelecharge mon simulateur de projet locatif : http://investisseurs40.com/projetloc-- Résumé de l'épisode 20 % de performance annoncée, accès aux meilleurs gérants, opportunités réservées aux institutionnels… Le Private Equity a de quoi faire envie. Mais entre les chiffres d’une brochure et l’argent qui revient réellement dans ta poche, il peut y avoir un sacré écart.Dans cet épisode, on reçoit Ludovic Phalippou, professeur de finance à Oxford, qui étudie cette industrie depuis plus de vingt ans. Son terrain de recherche : les performances réelles des fonds, les structures de frais et les conflits d’intérêts entre ceux qui gèrent l’argent et ceux qui le confient.Et tu vas l’entendre : son regard remet en question pas mal d’arguments qu’on entend régulièrement chez les distributeurs de produits non cotés.Comment 2 % de frais affichés peuvent-ils représenter bien davantage sur l’argent effectivement investi ? Pourquoi un fonds peut-il présenter un excellent multiple en mettant surtout en avant ses opérations réussies ? Et quand on te parle de 20 % de rendement, de quel calcul parle-t-on exactement ?On décortique ensemble :Les grandes familles du non coté : dette privée, fonds de fonds, capital-risque, capital-développement et LBO… avec des mécaniques très différentes.L’empilement des frais, du produit que tu souscris jusqu’aux entreprises détenues, et ce qu’il reste difficile de voir en tant que particulier.Les limites des indicateurs de performance : TRI, multiples, chiffres bruts ou nets de frais, investissements revendus ou encore en portefeuille.La réputation des meilleurs gérants : pourquoi la façon de mesurer leurs performances passées change complètement la conclusion.La prime d’illiquidité : bloquer ton argent pendant dix ans suffit-il à justifier un meilleur rendement ?La dette privée et ses taux affichés : pourquoi un prêt à 12 % ne signifie pas que tu gagneras 12 %, et comment des intérêts comptabilisés peuvent masquer une absence d’encaissement.On parle aussi de ce que les marchés privés permettent réellement : accéder à certaines entreprises, certains secteurs ou certaines géographies. Avec une question qui revient tout au long de l’échange : cette exposition répond-elle à un besoin précis dans ton portefeuille, et à quel prix ?Un épisode dense, direct, parfois dérangeant, pour mieux comprendre ce que tu achètes avant de t’engager pour plusieurs années. Avec des exemples concrets et de quoi challenger la prochaine présentation d’un fonds qu’on te mettra sous les yeux.Bonne écoute 🎧 !Et si cet épisode t’a plu à le partager autour de toi : c’est précieux pour faire connaître le podcast. -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans fauteSuis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire ⭐⭐⭐⭐⭐ inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;)Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
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    1 h et 2 min
  • 312 - Immobilier : le rendement ne fait pas tout

    312 - Immobilier : le rendement ne fait pas tout
    Oct 15 2026
    Reçois ma lettre hebdo pour mieux décider où engager ton capital, ton temps et ton énergie --> investisseurs40.com/mmPrendre rendez-vous avec Ploovers : https://ploovers.com/appel-decouverte-- Résumé de l'épisode Un bon rendement suffit-il à faire une bonne affaire immobilière ? Quand tu investis, tu regardes ce que tu peux gagner. Quand une banque finance ton projet, elle regarde surtout ce qu’elle pourrait perdre. Croiser ces deux façons de penser peut changer ta manière de choisir tes investissements.Dans cet épisode, on reçoit Matthieu Degli Innocenti, entrepreneur, investisseur immobilier et fondateur de Tokimo. Après dix ans à la Société Générale, dans le financement structuré immobilier puis la banque privée, il est passé de l’autre côté : acheter, exploiter, entreprendre et financer des opérateurs immobiliers.On revient ensemble sur ce que ces différentes expériences lui ont appris : comment analyser une opération, identifier les risques derrière un rendement attractif et construire un patrimoine sans dépendre de la réussite d’un seul projet.On décortique ensemble :Pourquoi le rendement ne fait pas tout : ce que le regard d’un financeur apporte à l’analyse d’un investissement, et pourquoi une marge potentielle élevée peut masquer une opération fragile.L’emplacement, au-delà de la formule : comment quelques dizaines de mètres peuvent changer la valeur d’un commerce, sa capacité à se louer et ses perspectives de revente.Les pistes au-delà du résidentiel : commerces, entrepôts, self-stockage, coworking et hôtellerie, avec leurs logiques économiques et leurs contraintes.La frontière entre investissement et métier : chercher davantage de rendement implique parfois de prendre en charge une exploitation, des équipes et une activité commerciale.Le marchand de biens face au risque : pourquoi savoir écarter ou renégocier une opération compte autant que savoir trouver une bonne affaire.La construction du patrimoine dans le temps : effet de levier, réinvestissement, diversification et associations entre ceux qui apportent le capital et ceux qui opèrent.Les erreurs qui font progresser : un parking séduisant sur le papier, des problèmes techniques peu visibles et des visites trop rapides.Le rôle du réseau : trouver des opérations, confronter ses hypothèses et bénéficier de l’expérience de ceux qui connaissent le terrain.On aborde aussi l’investissement dans les entreprises non cotées : le manque de visibilité, la difficulté à revendre une participation minoritaire et l’intérêt de diversifier plutôt que de tout miser sur la prochaine pépite.Le fil rouge : choisir une stratégie adaptée à tes objectifs, à tes compétences et au temps que tu veux y consacrer. Acheter un actif déjà loué et développer une activité hôtelière peuvent tous deux créer de la valeur, mais demandent un engagement très différent.Un épisode concret pour regarder au-delà des chiffres, mieux poser tes questions avant d’acheter et comprendre les risques que tu acceptes de prendre.Bonne écoute 🎧 ! -- Aller plus loin Inscris-toi à la newsletter hebdo et ne loupe aucun apprentissage sur le podcast Pose moi une question et j'y répondrai sans fauteSuis-moi sur Instagram, YouTube ou LinkedIn -- Soutenir le podcast Laisse un commentaire 5 étoiles inspiré sur Apple podcast ou Spotify - ça m’aide beaucoup à le faire connaître ;)Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
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    1 h et 6 min
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J'écoute ce podcast depuis plusieurs années maintenant et il s'agit d'un des meilleurs dans le domaine de l'investissement. Les invités sont bien sélectionnés, les sujets passionnants. Une vraie aide pour ceux qui investissent ou veulent investir intelligemment.

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